a
Компания "ЮРЭКС".
Все права защищены, 2017 г.

Юридическая консультация

Всегда на связи

+7 (3537) 47-30-40

+7 (922) 877-80-40 -

Tel, Viber, WhatsApp

Search
Menu
 

Жилищное право

ЮРИСТЫ-ЭКСПЕРТЫ.РФ > Жилищное право

5 причин, по которым стоит опасаться сделок по доверенности

Даже если на первый взгляд всё законно.

Вот 5 подводных камней, на которые может нарваться покупатель:

1) в одном случае доверенность, на основании которой совершалась сделка, была удостоверена несуществующим нотариусом (благо, сейчас такой способ мошенничества уже не актуален, поскольку стало возможным легко и просто проверять наличие нотариуса и совершенных им нотариальных действий).

Итог: непродолжительное судебное разбирательство, в отсутствие ответчиков, возврат квартиры владельцу и длящееся долго-долго расследование по уголовному делу. Покупатель: без денег и без квартиры.

2) в другом споре доверенность была удостоверена от имени существующего и известного сторонам сделки нотариуса, но впоследствии при проведении экспертиз в ходе рассмотрения гражданского дела оказалось, что подпись от имени нотариуса в удостоверительной надписи была выполнена неустановленным лицом, а оттиск печати нотариуса оказался несоответствующим той печати, которую использовал нотариус в период совершения доверенности (старая, уже не используемая печать), а изготовленный типографским способом бланк доверенности с несколькими степенями защиты был попросту утрачен нотариусом при неустановленных обстоятельствах.

Итог: доверенность оспорена, совершенная по ней сделка тоже признана недействительной, имущество от последующих приобретателей истребовано, но пострадал покупатель, которому денег за квартиру никто уже не вернет, учитывая, что их просто нет у мошенников, осужденных к лишению свободы.

3) в третьем деле нотариус был настоящим, а вот доверитель оказался подставным, его личность была установлена нотариусом при удостоверении доверенности, как оказалось впоследствии, по подложному паспорту, вернее, паспорт-то, как раз настоящий, но фотография лица была искусно заменена. То есть, ввели в заблуждение нотариуса, которая не заподозрив подвоха, невольно оказалась участником цепочки событий, способствовавших преступному завладению чужим имуществом.

Итог: как и в предыдущих случаях, права собственника восстановлены, пострадал покупатель, лишившийся квартиры и части денег (часть ущерба была возмещена осужденными).

4) в следующем споре доверенность была надлежащая, настоящий нотариус, реальное удостоверение, дееспособный доверитель, но только вот доверенность была отозвана доверителем еще до совершения сделки купли-продажи, о чем поверенный знал и умолчал, совершив сделку, а регистрирующий орган также был «введен в заблуждение».

Итог: права потерпевшего собственника, от имени которого квартира была продана, восстановлены в судебном порядке, непрошенные гости –несостоявшиеся покупатели выселены, а как потом они взыскивали оплаченные за квартиру суммы с лица, получившего их по отмененной доверенности, нам уже не известно.

5) апофеоз: спор, в котором не было ни одного из перечисленных выше недостатков и доверенность никто не отменял, ничто не предвещало беды, вот только в день подписания договора купли-продажи представителем по доверенности собственник квартиры, выдавший доверенность на ее продажу, … умер. А закон императивно предписывает: в момент смерти доверителя все выданные им доверенности прекращают действовать. И, сами того не зная, стороны, без злого умысла совершили сделку по недействующей доверенности. И все бы ничего, да вот только наследники умершего продавца настойчиво потребовали вернуть квартиру в состав наследственной массы и распределить между ними, оспорив сделку купли-продажи и ее последствия.

Деньги покупателям суд, конечно же, обязал ответчика вернуть (к слову, это один из наследников, совершивший сделку по доверенности), вот только у него в наличии оказалась только их десятая часть… Оставшийся долг покупатели много лет пытаются получить в ходе исполнительного производства.

Мораль такова: по возможности избегайте совершения сделок с представителями, действующими по доверенности, если сами не владеете полной информацией о ее происхождении и действительности, настаивая на личном участии продавца. Ну, а если продавца Вам показывать не хотят, то стоит задуматься и озадачиться оценкой собственных рисков… Кроме того, напоминаем, что проверить наличие доверенности и факт ее отмены с 2017 г. можно на официальном сайте http://reestr-dover.ru

Использована информация социальной сети Orsk.ru: http://orsk.ru/news/86134/

 

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА

Установлен порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом

Постановлением Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47» в последнее добавляется глава VI следующего содержания:

VI. Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

55. Садовый дом признается жилым домом и жилой дом — садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее — уполномоченный орган местного самоуправления).

56. Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома (далее в настоящем разделе — заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр):

а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (далее — заявление), в котором указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления и иных предусмотренных настоящим Положением документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);

б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее — выписка из Единого государственного реестра недвижимости), содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, или нотариально заверенную копию такого документа;

в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом);

г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, — нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.

57. Заявитель вправе не представлять выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В случае если заявителем не представлена указанная выписка для рассмотрения заявления о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом, уполномоченный орган местного самоуправления запрашивает с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах на садовый дом или жилой дом.

58. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов, предусмотренных пунктом 56 настоящего Положения, с указанием их перечня и даты получения уполномоченным органом местного самоуправления. В случае представления документов заявителем через многофункциональный центр расписка выдается многофункциональным центром.

59. Решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом либо об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, указанных в пункте 56 настоящего Положения, уполномоченным органом местного самоуправления не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи заявления.

60. Уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом направляет заявителю способом, указанным в заявлении, такое решение по форме согласно приложению N 3. В случае выбора заявителем в заявлении способа получения лично в многофункциональном центре такое решение направляется в указанный в настоящем пункте срок в многофункциональный центр.

61. Решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом принимается в следующих случаях:

а) непредставление заявителем документов, предусмотренных подпунктами «а» и (или) «в» пункта 56 настоящего Положения;

б) поступление в уполномоченный орган местного самоуправления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о зарегистрированном праве собственности на садовый дом или жилой дом лица, не являющегося заявителем;

в) поступление в уполномоченный орган местного самоуправления уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на садовый дом или жилой дом, если правоустанавливающий документ, предусмотренный подпунктом «б» пункта 56 настоящего Положения, или нотариально заверенная копия такого документа не были представлены заявителем. Отказ в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом по указанному основанию допускается в случае, если уполномоченный орган местного самоуправления после получения уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на садовый дом или жилой дом уведомил заявителя указанным в заявлении способом о получении такого уведомления, предложил заявителю представить правоустанавливающий документ, предусмотренный подпунктом «б» пункта 56 настоящего Положения, или нотариально заверенную копию такого документа и не получил от заявителя такой документ или такую копию в течение 15 календарных дней со дня направления уведомления о представлении правоустанавливающего документа;

г) непредставление заявителем документа, предусмотренного подпунктом «г» пункта 56 настоящего Положения, в случае если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц;

д) размещение садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения;

е) использование жилого дома заявителем или иным лицом в качестве места постоянного проживания (при рассмотрении заявления о признании жилого дома садовым домом).

62. Решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на соответствующие положения, предусмотренные пунктом 61 настоящего Положения.

63. Решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом выдается или направляется указанным в заявлении способом заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.»

Постановление вступило в силу с 1 января 2019 года.

Использована информация юридической социальной сети https://www.9111.ru: https://www.9111.ru/questions/777777777372229/

 

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА

В России готовят закон об изъятии единственного жилья у должников

В России подготовят законопроект, согласно которому по решению суда можно будет изымать единственное жилье у должников. Разработкой займется Министерство юстиции РФ. Об этом пишет «Российская газета».

В настоящее время, согласно российскому законодательству, собственника единственного жилья-должника нельзя выселить из квартиры. Будущий законопроект разрешит данный вопрос и позволит выселять из квартиры собственников единственного жилья. Однако действие закона будет распространяться только на категории социально-значимых производств, например, алиментов. Должников по кредитам этот закон не коснется.

Также специалисты Минюста предлагают собственников жилья, проживающих в квартирах больших площадей, переселять в помещения меньшей площадью.

Решение об изъятии квартиры будет принимать только суд. Он и решит, сколько именно должен будет получить человек после продажик: и его квартиры, чтобы суммы хватило на покупку жилья по установленным нормативам.

Автор: Народное информационное агентство новостей (НИАН):

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777366022/

ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ?

[/vc_column]

Об оформлении недвижимости

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕТЫРЕ ЭТАПА.

В наше время купить недвижимое имущество задача непростая, но и не сложная, так как недвижимость фигурирует на рынке в большом объеме. Сложности, порой, состоят в оформлении необходимой документации, планировке под застройку (говоря о земельных участках), инфраструктуре и т. п.

Итак, человек приобретая земельный участок, нуждается в его застройке. Но прежде (перед началом стройки), следует выявить, а следом преодолеть все возможные «подводные камни», как физические, так и бюрократические. Например, в случае, если постройка дома рассчитана на наличие подвального помещения, необходимо провести геологическое исследование. Это делается для того, чтобы свести возможный риск затопления к минимуму.
После приобретения недвижимости появляется необходимость в ее застройке. Если на купленном участке уже располагаются дачные бытовки, то их можно использовать в качестве, как складского помещения, так и сарая или гаража. Огромное преимущество самостоятельного строительства состоит в том, что дом строится через призму собственных возможностей, исходя из качества фантазии и количества ресурсов.

Итак, следующий этап – получение разрешения на строительство. Здесь существует несколько вариаций. Можно построить дом, а лишь затем его легализировать, юридически оформить. Так, дабы утвердить дом в должных органах, имеющих на это полномочия, его должны признать. Такая процедура, как правило, может занять несколько месяцев.
Другой же путь заключается в получении разрешения на строительство (в самом начале), на что уйдет не более месяца времени, а уже следом строить дом. Пойдя этим путем можно сэкономить дюжину времени и получить разрешение под застройку сроком на 10 лет.

Третий – самый трудоемкий шаг. Он включает в себя коммуникации – их проведение к земельному участку. Много сил, времени и затрат уходит на покупку труб, проводов и т.д. В данном случае, при оформлении всех документов становится очевидным, что затраты могут превысить стоимость самого участка или достичь того же финансового веса. Но при первоначальном наличии коммуникаций затраты будут включенными в стоимость недвижимости – покупаемого земельного участка.
Стройка, как и ремонт, требует щепетильного подхода и моральной выдержки. Дабы облегчить процесс застройки используют бытовки для стройки. Они могут послужить в качестве временного жилья.

Этап четвертый и последний в себя включает ввод в эксплуатацию. Осуществление данного действия достигается путем утверждения собранного пакета нужных документов в местной администрации. После это владелец получит постановление, в котором утверждается окончание строительства объекта. Далее происходит оформление прав собственности.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА

Что нужно знать о самовольных постройках

Для самовольных построек требуется процедура их узаконения.

 

В жизни встречаются довольно частые ситуации, когда застройщик во время строительства или переделки дома, реставрации или перестройки существующего строения, отклоняется от готового и согласованного проекта без дополнительных согласованных документов. Такие отклонения считаются самовольными и для них требуются процедура узаконивания, чтобы в дальнейшем строение можно было оставить в наследство, продать или подарить.

Чтобы самовольное строение узаконить, для этого потребуется написать заявление в местные органы самоуправления. На основании заявления специальная комиссия проверит и составит акт о наличии самовольной постройки. Придется, конечно, заплатить штраф, который выпишет эта же комиссия.

Узаконить постройку возможно через судебные органы, в них следует также обратиться с заявлением. Кроме того, придется доказывать, что самовольное строение никому не мешает, не нарушает общую архитектуру, соответствует всем нормативным требованиям.

При незаконных проведениях коммуникационных сетей, придется обратиться на предприятие, которое заведует коммунальными системами, чтобы согласовать. Без этой процедуры невозможно будет подключить к сетям дом.

Обязательно нужно сделать проект всех инженерных коммуникаций и строения. Придется обратиться еще в Роспотребнадзор и противопожарный надзор, чтобы они согласовали самовольную постройку. Только собрав весь пакет документов, и обратившись в суд, выносится решение об узаконивании самовольного строения.

Затем, для оформления кадастрового паспорта можно вызвать представителей Бюро технической инвентаризации (БТИ). Ситуация решиться может не в пользу узаконивания самовольного строения или самовольной реконструкции. В этом случае здание сносят, а реконструированную постройку придется вернуть в прежнее состояние.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА

О сделках с недвижимостью

Чем может помочь юрист при сделках с недвижимостью?

О необходимости юридического сопровождения сделок с недвижимостью говорят в последнее время особенно часто. Этого лейтмотива придерживаются и сами юридические бюро и агентства недвижимости, в которых работают профессиональные юристы, и СМИ, и даже недавние покупатели жилья. Связано это с тем, что юрист может выявить то, что не способен заметить обычный человек, принимающий решение обойтись без юридической помощи при покупке квартиры.

Но что же конкретно может дать юрист покупателю, в чём заключается его роль?
Ряд ведущих юристов прокомментировали аспекты, в которых роль юриста является определяющей.

Незаконные моменты, которые может выявить юрист:
— нарушение прав несовершеннолетних, инвалидов, престарелых, других лиц, законом или судом ограниченных в дееспособности,
— нарушение прав лиц, сохраняющих по закону право пользования недвижимостью при смене собственника,
— нарушение прав лиц, чье разрешение/согласие на отчуждение требовалось, но не было получено,
— неисполнение обязательства по договору отчуждения недвижимости одной из сторон договора, которое может повлечь признание сделки недействительной,
— совершение сделки неуполномоченным на то лицом, либо не имевшим право отчуждать,
— недействительность документа удостоверяющего личность гражданина.

Юрист определит всех собственников жилья.
Одним из самых распространённых аспектов, характерных при сделках с недвижимостью, является определение количества собственников квартиры. Как юрист определит, кто прописан в квартире, и куда он пойдёт это выяснять, юристы также сформулировали.
По мнению юристов этот момент зависит от ситуации. Как правило, определить количество собственников и их данные возможно запросив сведения в:
— органах, осуществляющих учет граждан по месту жительства/пребывания,
— органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
— органах опеки и попечительства,
— органах, осуществлявших регистрацию прав собственности в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав,
— нотариальных конторах,
— местных органах власти (при сделках с загородной недвижимостью),
— Управлении Федеральной миграционной службы,
— органах БТИ.

Юрист выводит «на чистую воду» участника сделки с недвижимостью.
Если всё сказанное выше представляет собой некоторый краткий перечень, то на вопросе о том, как юрист может реально отследить незаконность действий какого-либо участника сделки с недвижимостью, хотелось бы остановиться подробнее. В качестве одного из примеров, юристы сообщают о возможной ситуации. Например, со стороны Продавца был предоставлен пакет документов на отчуждаемую квартиру. Квартира не была приобретена, поскольку в ходе анализа документов и переговоров с продавцом квартиры, по ее истории выяснилось, что первоначально право собственности возникло на основании приватизации. По выписке из домовой книги значилось, что гражданину была предоставлена квартира общей площадью 112 кв.м., которая была в течение одного месяца приватизирована и уже спустя два месяца продана юридическому лицу. Продавец в ходе переговоров признал, что в данном случае был осуществлен т.н. риэлторский выкуп квартиры. При этом акт приема-передачи квартиры у продавца отсутствовал. А по закону недвижимость должна передаваться на основании передаточного акта. Говорить, что это много значит — ничего не говорить. Сделку без передаточного акта могут признать недействительной. И заинтересованные лица в этом как правило находятся очень быстро.

В качестве второго примера другой юрист рассказал, что перед внесением аванса Продавец предоставил юристу правоустанавливающие документы на квартиру. После анализа и экспертизы правоустанавливающих документов возникло предположение, что в квартире имеются лица (в том числе и несовершеннолетние), сохраняющие право пользования квартирой на основании предыдущей сделки купли-продажи квартиры. Оказать содействие в привлечении указанных лиц к участию в сделке продавец не пожелал. Покупатель от совершения сделки купли-продажи квартиры по рекомендации юриста отказался.

Подводя итог всему вышесказанному, стоит заметить, что понятие «юридическое сопровождение сделки с недвижимостью» не следует воспринимать, как некую абстрактную фразу. И кроме всего перечисленного существует еще и профессиональная интуиция, которая приобретается с опытом. Необходимость помощи юриста очевидна. Во всяком случае, тем людям, которые не хотели бы рисковать своими средствами, тратить время и моральные силы.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА

О преимуществах Юридической Компании

Обращаясь в Юридическую Компанию, кроме оказанных юридических услуг, Вы, как клиент, получаете дополнительные преимущества:

— нанимая одного юриста Вы, по сути, нанимаете команду опытных юристов, т.к. юристы компании при решении сложных вопросов работает всей командой;
— увеличиваете скорость решения вопросов, поскольку один юрист организации не всегда может быть специалистом по всем вопросам в отличие от команды юристов компании;
— экономите не увеличивая арендованные площади, не покупая штатному юристу мебель, компьютер, оргтехнику, не оплачивая ему ежегодный отпуск, проезд, связь, обучение, правые базы, не уплачивая НДФЛ и ЕСН с его заработной платы, материальную помощь по различным случаям;
— снимаете «головную боль» вроде текучки кадров, болезней сотрудников, декретных отпусков, взаимоотношений внутри коллектива и др.;
— получаете возможность озмещать стоимость юридических услуг по выигранным в судах делам за счет оппонента клиента.

По этому поводу Конституционный Суд РФ в своем Определении от 20 февраля 2002 г. № 22-0 высказал позицию, согласно которой суды не вправе исключать расходы на оказание юридических услуги на представительство в суде из состава убытков, которые подлежат возмещению согласно ст. 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса РФ.

Также Президиум Высшего арбитражного суда РФ подтвердил (Постановление  от 18 марта 2008 г. № 14616/07), что организации вправе уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль и расходы, связанные с оказанием юридических услуг сторонними юристами (юридическими компаниями), даже при наличии собственной юридической группы, выполняющей аналогичные функции.
Получить бесплатную консультацию опытного юриста Вы можете в Компании ЮРЭКС:

— по телефонам: +7 (925) 405-56-45 — в Москве, +7 (353) 747-30-40 — в Орске,  по Viber и WhatsApp: +7 (922) 877-80-40;

— заполнив указанную выше или иную форму на нашем сайте;

— по skype: yur-ex.ru (возможен звонок и с сайта);

— по e-mail: info@yur-ex.ru;

— у нас в офисе: г. Москва, ул. 3-я Мытищинская, д. 16, стр. 8 (недалеко от метро Алексеевская);

— у нас в офисе: г. Орск Оренбургской обл., пр-т Ленина, д. 44;

— возможен выезд специалиста и к Вам.

Однако, не всегда достаточно устной юридической консультации, что бы решить ту или иную проблему. И не редко решение проблемы требует гораздо больших усилий, чем простая устная консультация. Например, тщательная разработка стратегии по делу, подготовка и подача искового заявления в суд и т.п.

Но лишь после того, как Вы останетесь довольны нашей бесплатной консультацией и прочими нюансами, Вы примете решение заключать с нами договор на оказание конкретных юридических услуг или нет. 

 Мы дорожим своей репутацией. Ваши телефон, whatsapp, viber, skype, e-mail использоваться для спама не будут. Консультации оказываются 100% конфиденциально.

Наша Компания представит Ваши интересы в Москве и Московской области. Также проконсультирует и рассмотрит предложения об оказании услуг и в регионах России.

Для простоты и скорости обмена информацией практикуем получение, рассмотрение и передачу документов ( в т.ч. сканированных, сфотографированных и др.) по электронной почте.

Мы специализируемся на оказании услуг юридическим и физическим лицам в области гражданского, уголовного, земельного, жилищного, корпоративного, трудового, семейного, судебно-процессуального и прочего законодательства.

Компания объединяет опытных юристов, адвокатов, экспертов, прошедших солидную практику в различных сферах юриспруденции и экспертизы, предоставляет как устные консультации, так и занимается сложными делами.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОПЫТНОГО ЮРИСТА